Konzessionen und Genehmigungen bei der Vermittlung von Immobilien und Grundstücken

Bei der Berufswahl herrscht in Deutschland große Freiheit. Bei der Berufsausübung kommt es zu gewissen Einschränkungen, wenn beispielsweise eine besondere Verantwortung und Sorgfaltspflicht gegenüber den Kunden notwendig sind. Zu diesen Berufen zählen auch Immobilienmakler, Bauträger oder Baubetreuer. Sie benötigen eine Gewerbeerlaubnis nach § 34 c Gewerbe-Ordnung (GewO).
 

Wer muss eine Gewerbeerlaubnis nach § 34 c GewO vorlegen?

Alle Gewerbetreibenden, die als Immobilienmakler tätig werden möchten, als Bauträger oder Baubetreuer, müssen diese Gewerbeerlaubnis vorlegen. Dabei fasst das Gesetz die Anforderungen etwas weiter und schließt in diese Genehmigungspflicht auch all jene ein, die in irgendeiner Weise folgende Tätigkeiten ausüben möchte:

• Vermittlung von Verträgen über Grundstücke, Gewerbe- und Wohnräume sowie grundstücksgleiche Rechte (Tätigkeit als Makler)

• Durchführung und Vorbereitung von Bauvorhaben auf eigene oder auf fremde Rechnung, wenn dafür Vermögenswerte Dritter verwendet werden

• Arbeit als selbstständiger Hausverwalter, der auch gewerbsmäßig Verträge für Wohnräume vermittelt, auch wenn er hierfür keine Maklercourtage erhält. Dies gilt bereits ab der Vermittlung von drei Verträgen pro Jahr.

Von diesen Vorgaben sind noch weitere Gewerbe betroffen, die mit Immobilienmakler, Bauträger sowie Baubetreuer verwandt sind.

Die Gewerbeerlaubnis nach § 34 c Gewerbeordnung ist persönlich für den Antragsteller und lässt sich nicht auf andere Personen übertragen. Sie erlischt, wenn der Inhaber verstirbt, bei Betriebsaufgabe oder wenn die juristische Person wegfällt. Dabei ist sie unbefristet und gilt, einmal ausgestellt, ohne zeitliche Beschränkung. Sie ist auch nicht orts- oder raumgebunden. Sie hat Gültigkeit überall, wo die Gewerbeordnung gilt, das heißt in der gesamten Bundesrepublik Deutschland.
 

Wer stellt die Gewerbeerlaubnis nach § 34 c GewO aus?

Den Antrag auf eine entsprechende Gewerbeerlaubnis stellen Sie bei der zuständigen Kreisverwaltung. Wer einem Landkreis tätig wird, geht zum Landratsamt. In einer kreisfreien Stadt ist das Ordnungsamt zuständig.

Dabei ist Folgendes zu beachten:

Wenn der Antragsteller eine natürliche Person ist, also beispielsweise ein Einzelunternehmer, ist die Behörde am Gewerbestandort der richtige Ansprechpartner. Wer aber die Genehmigung schon vor der Gründung beantragt, muss sich zu seiner Wohnsitzbehörde begeben.

Ist der Antragsteller eine juristische Person – also beispielsweise GmbH, Stiftung des Privatrechts, AG oder eingetragene Genossenschaft –, dann ist der Standort maßgeblich für die Zuständigkeit der Genehmigungsbehörde.
 

Welche Unterlagen brauchen Sie, wenn Sie die Gewerbeerlaubnis beantragen wollen?

Es sind einige Unterlagen erforderlich, die bei der Beantragung der Gewerbeerlaubnis nach § 34 c GewO vorzulegen sind.

• gültiges Ausweisdokument – Personalausweis oder Reisepass

• polizeiliches Führungszeugnis

• Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes

• Auszug aus dem Schuldnerregister, das das zuständige Amtsgericht führt

• Bescheinigung des Insolvenzgerichts

• Auszug aus dem zentralen Gewerberegister
   

Juristische Personen benötigen zusätzlich:

• Kopie des Auszugs aus dem Handelsregister

• Kopie des Gesellschaftsvertrags

Für juristische Personen gilt außerdem, dass jedes einzelne Mitglied der Geschäftsführung diese Unterlagen vorlegen muss.

Zudem müssen Sie einen Antrag stellen auf Erteilung der Gewerbeerlaubnis nach § 34 c GewO. Das Formular dafür erhalten Sie bei der für Sie zuständigen Behörde. Sie müssen es ausfüllen, unterschreiben und zusammen mit den Unterlagen einreichen. Wenn die Behörde alle eingereichten Unterlagen geprüft hat, was unter Umständen einige Zeit dauern kann, gibt sie das Prüfungsergebnis bekannt und erteilt Ihnen die Erlaubnis – vorausgesetzt, dass alles in Ordnung ist.

Tipp: Den entsprechenden Antrag auf Gewerbeerlaubnis können Sie auch im Internet finden und herunterladen.
 

Was kostet eine Gewerbeerlaubnis nach § 34 c GewO?

Die Gebühren sind nicht bei jeder Behörde gleich hoch. Außerdem richtet sie sich danach, ob der Antragsteller eine natürliche oder juristische Person ist (nach der Rechtspersönlichkeit) sowie danach, wie viele Tätigkeiten Sie tatsächlich ausüben werden. Wenn Sie in mehreren Bereichen tätig werden, beispielsweise als Makler, Bauherr und Darlehensvermittler, sind die Kosten in der Regel deutlich höher. Meistens sind es einige Hundert Euro. In Einzelfällen können die Kosten bis zu 2.000 Euro betragen.
 

Wer braucht die Genehmigung nach § 34 i GewO?

Neben der Genehmigung nach § 34 c GewO sind bei bestimmten Tätigkeiten noch weitere Genehmigungen notwendig. Wenn Sie nicht nur Grundstücke und Immobilien vermitteln wollen, sondern zudem Immobiliendarlehen, ist eine zusätzliche Genehmigung nach § 34 i Gewerbeordnung erforderlich. Mit der Genehmigung aus § 34 c GewO dürfen Sie keine Immobiliendarlehen vermitteln.
 

Welche Voraussetzungen müssen Sie erfüllen?

Sie brauchen nicht zwingend eine spezielle Berufsausbildung, um als Makler tätig zu werden. Allerdings ist es sinnvoll, eine entsprechende Ausbildung zu haben.

Dem Grundsatz der Gewerbefreiheit folgend kann jeder eine Maklererlaubnis bekommen, der den entsprechenden Antrag stellt. Das Gesetz sieht allerdings vor, in bestimmten Fällen die Erlaubnis zu versagen. Der Antragsteller muss die erforderliche Zuverlässigkeit haben und in geordneten Vermögensverhältnissen leben.
 

Was bedeutet erforderliche Zuverlässigkeit?

Eine rechtskräftige Verurteilung in den letzten fünf Jahren vor der Antragstellung wegen:

• eines Verbrechens (ein Delikt, das mit mindestens einem Jahr Freiheitsentzug bestraft wird)

• Erpressung

• Unterschlagung

• Betrugs

• Diebstahls

• Geldwäsche

• Hehlerei

• Untreue

• Wucher

• einer Insolvenzstraftat oder

• Urkundenfälschung

hat die erforderliche Zuverlässigkeit nicht. Der Gesetzgeber will hier insbesondere die Vermögenswerte der Auftraggeber vor einem unseriösen Makler schützen. Dabei kann es bei den genannten Regelbeispiele durchaus Ausnahmen geben, wenn weitere Umstände hinzukommen. Doch darüber muss die Behörde dann im Einzelfall entscheiden.

Unzuverlässigkeit kann andere Gründe haben. Jemand gilt als unzuverlässig, der „nach dem Gesamtbild seines Verhaltens nicht die Gewähr dafür bietet, dass er das Gewerbe in der Zukunft ordnungsgemäß ausüben wird“. Dieser Verdacht kann beispielsweise aufkommen, wenn die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Antragstellers mangelhaft ist, wenn er Steuerschulden hat oder in der Vergangenheit die sozialversicherungsrechtlichen Pflichten verletzt hat. Weiterhin kann der Verdacht auf Unzuverlässigkeit bestehen, wenn ihm bereits früher die Gewerbeausübung untersagt war oder die Behörde eine Gewerbeerlaubnis widerrufen oder zurückgenommen hat.
 

Wann kann die Behörde die Erlaubnis wieder entziehen?

Wenn eine Behörde bei der Erlaubniserteilung von einem Sachverhalt ausgegangen ist, der sich im Nachhinein als nicht richtig erweist, kann sie die Erlaubnis wieder entziehen, beispielsweise weil der Antragsteller einen tatsächlichen Versagungsgrund geliefert hat, wie ungeordnete Vermögensverhältnisse oder Unzuverlässigkeit oder wenn die Behörde das geltende Recht nicht richtig angewendet hat.

Außerdem können auch während der Tätigkeitsausübung als Makler Zweifel auftreten und die Zuverlässigkeit des Gewerbetreibenden steht dann infrage. Dies kann ebenfalls zu einer Gewerbeuntersagung führen.
 

Makler unterliegen der Weiterbildungspflicht

Alle, die an der Vermittlung von Immobilien und Grundstücken mitwirken, auch wenn sie nur den Hauptvermittler unterstützen, sind gemäß § 34 c Absatz 2 a Satz 1 der Gewerbeordnung dazu verpflichtet, an Weiterbildungsmaßnahmen teilzunehmen. Deren Umfang muss mindestens 20 Stunden innerhalb von drei Jahren betragen.

Dazu gehören auch Mitarbeiter, die

• ein Exposé erstellen,

• Besichtigungstermine durchführen und die sich

• aktiv an Gesprächen mit Käufern, Verkäufern, Mietern und Vermietern beteiligen.

Über die Weiterbildungsmaßnahmen müssen die Teilnehmer einen Nachweis führen. Die entsprechenden Unterlagen des Maßnahmenträgers müssen – neben dem Namen und Vornamen der geschulten Personen – auch genaue Angaben zur Weiterbildungsmaßnahme enthalten. Die Nachweise müssen Sie für mindestens fünf Jahre in dauerhafter Form aufbewahren.
 

Wenn Sie weiterführende Informationen suchen, können Sie unter den folgenden Links nachlesen:

https://www.ihk-berlin.de/service-und-beratung/recht-und-steuern/gewerberecht/maklererlaubnis-4322610

https://www.stuttgart.ihk24.de/branchen/dienstleistung/brancheninformationen/grundstuecks-und-wohnungswesen-immobilien/immomakler-682400

https://ivd.net

https://www.bfw-bund.de